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房地产行业虚假违法广告行为查处及违法合同格式条款查处政策解读

发布时间:2017-05-27 15:57
 

 

一、主要法律依据

《广告法》、《房地产广告发布规定》。

二、对《广告法》中关于房地产广告有关法条的理解

1.违反第二十六条房地产广告发布内容准则的,依据第五十八条处罚;

2.违反第九条一般禁止情形的,依据第五十七条处罚;

3.违反第二十八条发布虚假广告的,依据第五十五条处罚;

4.违反第三条以健康的表现形式表达广告内容要求的,依据相关罚则处罚;

5.违反其他法条的,依据相应罚则处罚。

三、对《房地产广告发布规定》的理解

《房地产广告发布规定》共二十二条,对房地产广告的具体违法表现形式进行了明确。

四、违法房地产广告的主要表现形式列举

1.广告内容不真实、不健康,不符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。如含有风水、占卜等封建迷信内容。

2.广告中的面积没有标明建筑面积或者套内建筑面积。

3.广告中含有升值或投资回报的承诺。如“本项目投资回报率达20%”。

4.广告中含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。如“本项目距离会展中心10分钟车程”。

5.广告违反了国家有关价格管理的规定。

6.广告对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。如“本项目位于地铁口、名校旁”(实际为在建的地铁二号线、学校建设还未动工)。

7.广告中含有“国家级”、“最高级”、“最佳”等绝对化用语及其他广告一般禁止情形。如“本项目是全市最佳精装房”。

8.广告中的房地产项目权属有异议、违反国家有关规定建设、不符合工程质量标准,经验收不合格的。

9.广告中没有载明开发企业名称、中介服务机构名称(代理销售需载明)、预售或者销售许可证书号的(仅介绍房地产项目名称,可以不必载明上述事项)。

10.广告中涉及贷款服务的,没有载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年限的。

11.广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺的。

12.其他违反《广告法》、《房地产广告发布规定》的有关行为。

四、违法广告的投诉举报途径

县级以上地方工商行政管理部门主管本行政区域的广告监督管理工作,县级以上地方人民政府有关部门在各自的职责范围内负责广告管理相关工作。任何单位或者个人有权向工商行政管理部门和有关部门投诉、举报违反《广告法》的行为,工商部门依法处理并告知投诉、举报人。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

房地产行业违法合同格式条款查处政策解读

 

一、 什么是合同?

合同是双方或多方自愿达成的民事法律行为;合同是以设立、变更、终止权利义务关系为目的;合同是一种民事法律行为,体现了当事人的意思自治,国家的法律意志;合同当事人的法律地位是平等的,是指享受权利与履行义务的对价性,不是指经济地位。

二、什么是合同格式条款?

《广西合同格式条款监管条例》第三条  本条例所称合同格式条款是指提供格式条款的一方(以下称为合同提供方)为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

以通知、须知、声明、说明、店堂告示、数据电文、凭证、单据等形式明确规定合同提供方与对方具体权利义务的,视为合同格式条款。

三、《商品房买卖合同》中的常见违法行为

近几年房价不断上涨,房屋的消费和投资需求也一路高升,加上开发商人为制造的“房荒”,房地产已然成为了势力巨大的卖方市场。这样的情况下,格式条款不可能不出现。现在的房地产开发商的出售房屋时,都会拿出一份由全省或者全市“统一”版本的买卖合同范本,看似规范,实质上暗藏玄机。原因是什么?因为示范合同毕竟还有许多空白的可填横线可供双方“协商”。开发商拿合同出来之前,已经是经他们“改良”过的示范合同了。常见的手法是:

(一)对于买受人履行义务如迟延付款的期限约定得很严,而对于自身履行义务如交楼、办证的期限约定得很松。

(二)对可选择性的条款选择空白可供补充那项,在此项填写上对己方有利的内容。

(三)专门制定补充协议,在补充协议中约定一些重要内容,并约定补充协议效力大于原合同。

(四)使用一些含糊的字眼,如“名牌、高级”。

(五)约定一些重要的设施如车库、车位、草地仍归开发商所有而非业主共有。买房人除非是炒家老手,否则不可能在面对一本厚厚的合同,对面还坐着对方聘请的律师的时候,短时间内发现合同的问题并据理力争,况且,强势的开发商也不会同意买家的修改意见。

四、商品房买卖合同中常见不公平格式条款

(一)“乙方(消费者)违约时,甲方(开发商)有权解除合同,乙方应当承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的10%;甲方违约时,赔偿金额为总房价款的0.1%,在退还房款时一并支付给乙方。”

(二)“出卖人、买受人双方之间的一切权利义务以合同、本协议及附件的约定为准,出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传材料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不做为双方的约定和验收房屋的依据,如有变化出卖人不另行通知。”

(三)“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于:政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”

五、 房产中介常见不公平格式条款

(一)“买受方有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为,致使无法完成签订合同之情形,则购房定金由出售方全部没收,同时支付给中介公司佣金(总房款的3%),作为居间方收取的从事中介业务所支出的必要费用。”

(二)“出售方只能委托本中介公司出售房屋,本公司将积极为委托人寻找购房者,当购房者条件符合要求后,委托人应当到本公司与购房者签订合同,否则委托人应当支付本公司房屋标的额的2%作为违约金。”

六、合同格式条款侵权行为的维权途径和方式

(一)公民、法人和其他组织认为合同提供方使用的合同格式条款损害自身和他人权益或者存在违法情形的,可以向工商行政管理部门举报或者投诉。

(二)对方因合同格式条款与合同提供方发生纠纷,可以自行协商解决,以及向当地工商行政管理部门或者消费者权益保护组织申请调解,也可以申请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院起诉。

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